房地产 “五绝”门槛有多高？-十大娱乐平台排行榜

金庸小说 在华人世界中的五绝畅通无阻数十年，即使在互联网思维流行的房地今天也是经典语料。哪个行业里面只要有排名榜，产门或者想形容哪个公司或产品的多高牛逼程度，见诸于新闻报道中一定不乏“论剑”、五绝“东x”、房地“西x”之类字眼。产门

如果我问“华山论剑”这种武林盛会被搞了几次，多高相信大多数的五绝金迷都能掷地有声的回答出“3次”。那我再追问，房地怎么才能成为新“五绝”之一呢？——这个问题兴许会激发出大多数武侠情怀男女的产门幻想。好在事物的多高存在都会有些规律性贯穿，咱们先看看前三次的五绝榜单变迁。

三种不同晋身“五绝”的房地路线

三次论剑历经了大约六十年的江湖光景，黄药师和段智兴两位老先生地位稳固，产门南帝只是换了个logo变成了南僧；老顽童本来就是全真教武学正宗嫡传，接任王重阳的地位也无可厚非；值得注意的是同为江湖遗孤的郭靖和杨过，经过几十年打拼，终于上榜。我们也由此揭示出三种不同晋身“五绝”的路线：

1、大公司创始人路线：东邪和南僧的武术地位，缺乏强有力的传人撑起场面，好在没人能挑战他们所领衔的片区，老人家只能在各自的宝座上稳稳坐着，等年老力衰渐渐消失于人世。

2、大公司接班人路线：老顽童其实“道”者心，兼具武功天下，虽然不承担全真教具体的职务，但是在组织内部地位隐隐然具有教主般的影响力，只要他肯出现在教务会议上拿决断，徒子徒孙莫敢不从。

3、明星创业班底路线：郭杨两位其实没什么背景，都是苦出身的单亲家庭，靠着好好学习，博采众长，闯荡江湖，自组班底才搞的风生水起。在原有江湖势力格局瓦解的时候，两位大侠得以和一群代沟逾越几十岁的长辈们“当世而立”。

三类“五绝”道路中，容易引起话题的是“明星创业班底”。

这类代表人物看似背景寒酸，其实也不全是——至少他们曾经在大师亲传下系统的学习功夫的原理与实践；主动或被动的接受了其他名师的高级格斗技术指导；以基层工作人员或访问学者的身份与大型武林帮派接触了解其内幕；在自我闯荡的时候用精神和物质号召博取了黑白两道的认可和劳动力交换。所以说，凤凰男的晋升道路也并非无根之水，只是在继承和发扬创新上有时候比大门大派的同辈做得更好。正因为如此，江湖新秀也会想，“是不是只要我也能做到一、二、三等等，将来必然迈入论剑的人物序列。”

聊聊地产：呼和浩特市的房地产市场

好吧，怀着这个梦想，让我们把视角转移一下，毕竟呼和浩特新浪乐居给我的任务是聊聊地产，聊聊内蒙古首府呼和浩特市的房地产市场。我也找到了一张榜单，如下：

“呼市五绝”项目

好地方都让他们占了！

虽然呼和浩特市的商品房网签数据一直为人诟病，但是此榜单的排名仍然具有一定的参考价值。

首先，映入眼帘的一定是“大公司啊！”；其次，“哇塞，看看人家一年卖多少套！”；再次，“呼市五绝”项目基本除了回民区万达广场外都在热点的东、南区域，“好地方都让他们占了！”。

“华山论剑”：参与不参与全在于自己够不够格

好吧，相信看到这里，很多楼盘的老板和营销总们已经觉得自己迈入“五绝”之列没戏了。我想提醒一下大家，毕竟“华山论剑”这种事从来就没有人数限制，参与不参与全在于自己够不够格和“五绝”抗衡，至少“铁掌水上漂”裘千仞就曾为此努力过。当然，大公司集结起来营销同步发力真的压力山大，好多类似“裘铁掌”的项目决策群心理层面就扛不住，只能乖乖地归顺投降。

如果你的公司和项目想迈入“呼市五绝”的排名序列，至少需要知道以下几点就是你的门槛：

1、2016年的去化套数指标。参照上年度的数据，我个人保守认为“保五争六”是基本的销售套数入门指标。回想近几年的呼市房地产市场，单盘的年度销售量如果能上到500套手动点赞（插句闲话，这个数字不过就是环北京项目的开盘量罢了，悲啊）。二三线城市的去库存环境比较恶劣，个别大盘交叉开发，积极推货，实际销售套数门槛很有可能变成600套为底线。

2、2016年的可售货量指标。有销售任务肯定得有可售货量，想卖出多少套房子肯定就得有足够的房源作为货量支撑。这几年呼市的市场环境着实欠佳，不要说本地发展商，就是大开发商指定销售套数指标时也难免时而激进时而彷徨。既然前文已经说了销售500-600套为去化套数底线，按照去化/货量约80%的常规比例测算，你的楼盘想当“五绝”至少得有630-750套房源可以供当年出售。

3、土地储备支撑指标。这是个关键的“面粉”问题，否则哪有大几百套的“面包”供应售卖。假设一块常规的住宅用地，面积大约在150亩左右，容积率在2-2.5之间，定位于市场主流房型，那么也就形成800-1000套左右的房源。试问，当你是开发商老板的位置，如果只有这么一块地，结合利润指标，会把所有房源拿出来销售吗？真能这么干的，十有八九是大盘的首期开盘或者中尾期策略调整，那么这个大盘得有多大，规划占地也得有500亩上下吧。

4、营销管理能力。这个概念其实就是等同于我为“明星创业班底”总结的，操盘者究竟有没有系统的来做营销工作。不可否认的是，本土企业的营销业务有时候还是比较视野局限，基础的4p问题，可能也就是搞搞3p，其它和营销部门挂钩表面无关实则相关的工作还是做得不到位。成功的营销应该是项目灵魂和区域发展从不卑不亢的对峙走向融合，至少需要从推货、销管、客情、媒体、拓客、价值、展示、口碑一共八个类型的工作通盘考虑并付诸措施。

华山论剑，各领风骚。门槛的构建，使我认为今年的“五绝”楼盘绝大多数还是会从品牌房企的项目中产生，本土或外来新进楼盘的机会并不大。话也不能说死，从去化量的比拼上，其它非热点板块的市场容量并非不够（比如即将崛起的成吉思汗大街西线板块），这些片区也并不缺乏今年能够入市的新盘和大盘，只不过谋事在人，执行决胜。“问世间，是否此山”，让我们拭目以待！